Consorcio. Derechos y Obligaciones

     Nos volvimos a encontrar con mi vecino médico y otras dos personas del mismo Consorcio, pero esta vez en mi estudio, para continuar analizando la situación del inmueble donde tienen sus oficinas. La preocupación era que no había control en la administración y el edificio estaba cada vez más deteriorado, además de convivir en el más absoluto desorden.

Preocupadísimos me preguntan ¿Cuáles son las obligaciones de los propietarios en un consorcio?

En primer lugar, todo propietario debe cumplir con las disposiciones del Reglamento de propiedad que es la ley que rige la convivencia del consorcio. Además tienen que conservar en buen estado su unidad funcional, pagar las expensas ordinarias y extraordinarias y permitir el ingreso a su unidad para realizar reparaciones de cosas y partes comunes. Están también obligados a no perturbar la tranquilidad de los demás vecinos y a no ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble.-

¿Qué pasa si algún propietario no paga las expensas?

Por la naturaleza de la propiedad horizontal resulta necesario hacer frente a gastos comunes del inmueble.

Es el Administrador quien hace un cómputo estimativo de los gastos de mantenimiento, conservación y reparación de las partes comunes, del pago de los sueldos del personal del edificio como encargado, seguridad y sus propios honorarios, además de la compra de los insumos necesarios. Luego calcula lo que cada propietario tiene que pagar en función de su porcentaje en el total del edificio y pone las expensas al cobro.

Si algún propietario no las paga, el Administrador puede emitir un certificado de deuda, aprobado por el Consejo de propietarios y dicho certificado es un título ejecutivo para iniciar un juicio y trabar un embargo sobre bienes del deudor.

¿Cómo se elige el administrador y cuánto dura en su función?

El administrador debe ser elegido por la Asamblea de propietarios por la mayoría que determine el Reglamento de propiedad y también puede ser removido de su función por la Asamblea, sin necesidad de expresar la causa por la que se toma esa decisión.

La duración de su mandato depende de lo que exprese el Reglamento de Propiedad y si nada dice, continúa hasta que la Asamblea lo decida. En el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires existe la ley 941 que, si nada dice el reglamento, establece la duración del mandato del Administrador en un año. Luego puede ser confirmado por otro año o reemplazado por otro.

¿Es obligatorio para un consorcio tener un administrador?

Si, porque es el representante legal del consorcio en su totalidad, es decir, no de cada uno de los propietarios en particular y tiene como función principal hacer cumplir el reglamento de propiedad. Puede ser administrador un propietario del inmueble o un tercero. En el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, tiene que estar inscripto en el Registro Público de Administradores de Consorcio que otorgan la matrícula y reciben denuncias de los vecinos por posibles incumplimientos.

Para solucionar los problemas de un consorcio, no solo hacen falta conocimientos sobre la forma en que la ley los regula, sino también saber que las decisiones no son individuales, que las decisiones deben adoptarse en grupo, mediante la deliberación y la votación, que debe respetarse el reglamento de propiedad y que debe administrarse bien y controlar a quien lo hace. Hay que dejar de lado el individualismo a ultranza y compartir decisiones y a veces eso es lo difícil. Por eso les ofrezco ayudarlos a construir consensos, asesorarlos en la toma de decisiones y acompañarlos en las primeras asambleas.